主题：新租赁管理办法或将引发租金上涨

         近几年来，房屋租赁市场中频频暴露出群租问题。群租不但导致破坏房屋结构、损害房屋安全、影响相邻关系的不良后果，而且给居住小区的环境治理，治安、消防等社会秩序管理带来了安全隐患。所以办法规定了最低人均承租面积，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米，并规定居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。

 

         很显然，对于面积较大的房屋来说，出租的难度有可能加大；对于低收入群体而言，由于人均不得低于5平方米，他们有可能需要花更多的租金租借稍大的房子，从而加大其的生活的支出；对于一些需要提供住宿的餐饮或其他劳动密集型企业而言，集体宿舍将难以寻觅，用人的成本进一步放大。但是对于小区居民而言是利好。
 

2、租期1年以上的住房每年只可调整1次租金
 

         《办法》规定，“租赁期限1年以上的住房每年将只能调整1次租金”。
 

         笔者认为，频频涨价、肆意涨价的房东应当是极少数的，除非，他的房子在市场上是紧俏商品，否则每年调价一次一般已符合出租者的市场预期。此项规定将有助于遏制一部分人的行为。
 

3、租客有15天优先购买权
 

         《办法》规定，“房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。”
 

         租客购买出租屋，这种情况当较少出现。

 

4、租客将免租房佣金
 

         个人认为这是此次新办法中重要的一点。
 

         《办法》规定：将代办租赁合同登记备案作为房地产经纪机构的一项法定义务；而对于承租其居间、代理的居住房屋的，明确不得收取佣金，即不能向承租方收取佣金，只能向房东单向收佣。

 

         这项规定虽然免去了租客的佣金负担，但是中介向房东单项收佣，无疑增加了房东的成本，房东势必会将这些费用再转嫁到房租上面，无疑会引起租金的进一步上涨。
 

5、实行合同登记备案制度
 

         笔者认为这是此次新办法中最触动出租者和中介利益的条款。
 

         从10月1日起，沪上居住房屋出租须在合同订立后30日内，由租赁当事人到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

 

         对于租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，《办法》规定由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构处以3000元以上3万元以下罚款。
 

         实行合同登记备案制度，显然有利于维护居住小区的社会秩序和公共安全；有利于管理部门掌握租赁市场信息。但就出租方而言，实行合同登记备案制度，人们更多地是和税收联系在一起，合同登记备案制度是税收的基础。就上海而言，房屋出租，并不仅仅是富人的行为，也是很多普通市民补贴生活的一种形式，尤其是许多市民都有老屋。若实行合同登记备案制度，增加税收，大众还是要有个接受过程。同时今后增加的税收也可能转嫁。
 

         《办法》可以明显看出是倾向于承租人的，大大保障了承租人的利益，房东在面对规范管理的同时也面临着更高的出租成本。《办法》出台实施的效果还有待验证，若无相应的后续管理跟进，《办法》的执行如“实行合同备案制度”、“小区房不得租作集体宿舍”等将会打折扣。而“租客将免租房佣金”等或得到执行，但同时可能出现成本转嫁的情况，特别是在租赁的热门区域。个人认为其或许会引起又一波的租金上涨热潮